澳洲政府推組裝屋加快建屋 淡市業主出招「買樓送車送包包」

风从南方来

為進一步解決本地房屋供應不足問題，聯邦房屋部長歐妮爾 (Clare O'Neil) 預計今日 (5 月 28 日) 於坎培拉全國新聞俱樂部發表演講時，將會正式宣布撥款 3,930 萬元，資助一項由本地研發的創新開源「組裝式」(kit of parts) 房屋建造系統，期望藉此加快建屋速度，以及降低建築成本。

這套由研究與產品開發公司「建屋 4.0 合作研究中心」(Building 4.0 CRC) 研發的建築系統，核心做法是利用由工廠預先製造的標準化組件，直接運往建築施工現場進行組裝。

與一般由單一公司營運、擁有技術壟斷的「專利式」模組建築的分別，在於這套全新的開源系統會全面開放給不同廠商，容許各家企業按照同一個統一標準，生產更有兼容性的組裝部件。

歐妮爾解釋，大部份房屋所使用的基本組件大同小異，基本包括牆壁、窗門、屋頂、浴室及廚房等組合。與其每次建屋由零開始重新設計這些組件，不如將部份工序標準化，令建造時更有效率。

「當這些部件的設計，可以高度發揮至互相配合的作用，整個建築過程會更精準、便宜和更可靠。這不僅能減少浪費、節省建築成本，更能令有需要的民眾提早有屋住。」

聯邦政府將會把這筆撥款交給各州和領地政府，根據各個地方的需求和環境，透過實際的房屋項目，試行這個創新項目。各州和領地可各自設立試點測試、構思組件設計、提供技術建議及培訓，希望最終能發展成一套長遠的供應鏈。


政府在兩星期前提出的稅改方案，加上早前承諾透過「澳洲住房未來基金」在 2029 年前，興建 120 萬套新房屋的目標至今未能達標。這情況除加大工黨政府的政治壓力外，亦令澳洲房地產市場經歷多年未見的奇特轉變。

有地產經紀向 SBS 新聞透露，樓市告別疫情期間的瘋狂潮，表面數據雖然傾向「買家市場」，令買家似乎擁有更大的議價能力。但基於市場貨源極度短缺，尤其缺乏一些優質盤，導致優質住宅的競爭更為激烈。

專家擔心，這種矛盾現象成為今年澳洲樓市的普遍狀況，亦令正打算置業的民眾，在現實中無法體驗到「買家市場」這優勢。

澳洲樓市近月逐漸失去動力，高利率削弱大眾的借貸能力，打擊買家入市信心，加上聯邦預算案早前修改負扣稅 (negative gearing) 和資本利得稅 (CGT)，這些不明朗因素令買賣處於膠著狀態，似乎樓市調整期經已開始。

一種最能夠反映這問題的現象，是現時前往看樓的人流明顯減少，而拍賣成交率正不斷下跌。


Cotality 數據顯示，各大首府城市的初步拍賣成交率，最近跌穿 60% 這關鍵水平，低於分析師認為供求平衡的基準。

在雪梨，最近數個星期的拍賣成交率在 50% 浮沉；布里斯本錄得自 2023 年以來，最弱的初步拍賣結果。有分析指，有別於以往由「賣家話事」的情況，買家現在對出價審慎得多，亦會傾向希望討價還價，甚至寧願放棄離場，待樓價進一步回落才再作打算。

皇家墨爾本理工大學 (RMIT University) 行為經濟學家埃爾金斯 (Meg Elkins) 接受 SBS 新聞採訪時表示，目前的轉變是澳洲樓市步入買家市場的一個教科書式典型過程。

「實際情況包括樓盤久放不賣、拍賣現場舉牌反應冷淡及收回放盤個案增加等。目前環境下，賣家必須向現實低頭，調低定價預期。現時的經濟狀況有點瘋狂，市況正處於一個多年不見的異常狀態。」

以前一些住宅樓盤，可單憑新裝修廚房或中央冷氣系統吸引買家。但在市況偏淡時，這些條件起到的效果不大。有地產經紀透露，近期有部份賣家絞盡腦汁，以奇招賣樓。

雪梨西區有一個價值數百萬元的樓盤，賣家在宣傳中提到賣屋時，附送一部全新跑車。負責該樓盤 Ray White Parramatta 分店經紀 Alexander Sallit 向 SBS 新聞透露，這做法反映賣家要多下工夫賣樓，令買家感到手握更多籌碼。

「現時星期日要增加開放樓盤，改變宣傳攻勢和包裝手法。公司準備放售的另一個物業，賣家聲稱會向新業主免費送出全新名牌手袋。之前送車的樓盤，業主希望為買家創造錦上添花之感，如商家推出買二送一的優惠。」

Houses on a hill
對許多買家而言，樓價回落其實無助於減輕供樓負擔的壓力，因為利率上升持續限制了大眾的借貸能力。 Source: AAP / Darren England
有專家認為，買家願意付出的價錢，現在與賣家的理想價位有一段距離，這種拉鋸戰導致越來越多拍賣，因未達底價而流拍。

不少準買家表示，他們議價能力好像提高了，但目前市場競爭力度仍然令他們感到難以承受。

樓市策略師 Cameron Kusher 向 SBS 新聞分析，部份原因仍然是出於供應問題。有些業主害怕錯過樓市高位，會按兵不動、不肯放盤；亦有人在歷經多年樓市急升後，極度抗拒降價求售。

「結果市面可供選擇的優質盤非常少，特別在一些盤源緊張的核心學區。即使整體需求減弱，買家往往更難奪得市場少數的心水盤。」

另一個令買家卻步的現象，是儲備銀行多次加息後，銀行必須削減貸款額度，令部份準買家的借貸能力蒸發數萬元，變相令他們實際可負擔的樓盤選擇減少。對於首次置業人士來說，樓價輕微下跌，亦補償不到利息上升帶來的衝擊。